▲ 대한민국 국회.

[nEn 뉴스에듀신문] DSR 규제는 1억원 이상으로 확대 …신용대출 한도 규제 폐지

#IT업계에서 일하는 직장인 김영환 씨는 입사 이후 월급을 꼬박 모아 3억원 가까이 마련했다. 오는 10월 결혼을 앞두고 전셋집을 구하려던 김씨는 정부가 생애 최초 주택 구입자에게 내집 장만의 길을 열어 주는 정책을 발표하는 것을 보고, 마음을 바꿨다. 규제가 완화되면서 생애 최초 주택 구입자에게는 지역, 집값, 소득 등과 상관없이 주택담보인정비율(LTV) 80%가 적용되기 때문이다. 

김 씨는 “주택담보인정비율(LTV) 80%가 적용돼 대출을 넉넉히 받으면 모아둔 자금과 합쳐 평소 눈여겨 봤던 집을 구할 수 있을 것 같다”며 “지난해 무리하게 대출을 받지 않고, 소득 범위 내에 맞는 집을 찾고 기다린 보람이 있다”고 말했다.

올해 하반기부터 김 씨처럼 생애최초 주택구입자의 주택담보대출비율(LTV) 상한이 확대되고 총부채원리금상환비율(DSR)에 장래소득 반영 폭도 늘어난다. 청년처럼 처음 집을 마련하려는 사람들의 주택 구매를 용이하게 한다는 취지에서다.

반면 1일부터 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 강화된다. 대신 연 소득의 100%까지로 막혀 있던 신용대출 한도 규제는 폐지된다. 

올해 내집을 마련할 계획이 있거나 대출이 필요한 금융소비자들을 위해 하반기부터 달라지는 대출 제도를 살펴봤다. 

◆ DSR 규제는 강화…신용대출 한도 규제 폐지

1일부터 3단계 DSR 규제가 시행된다. 가계 부채 폭증을 막기 위해 정부가 지난해부터 예고했던 조치다. 

DSR은 1년 동안 갚아야 하는 대출이자와 대출 원금이 소득과 비교해 얼마나 되는지를 계산한 수치다. 즉, 수입이 얼마인지를 고려한다는 의미로, 금융기관은 이를 통해 대출자의 상환능력을 가늠한다. 

현행 DSR 규제(2단계)는 총 대출액이 2억원이 넘으면 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%(2금융권은 50%)를 넘지 않도록 하고 있다. 그런데 7월부터는 DSR 적용 대상이 총 대출액 1억원 초과 차주로 확대된다. 관련 규제가 이전보다 더 강화되는 셈이다.   

이에따라 대출이 1억원만 넘어도 해당 차주는 월 원리금 상환액이 연 소득의 40%를 넘지 않는 선에서만 대출을 받을 수 있다. 

대신 신용대출 한도는 늘어난다. 금융당국이 가계대출을 죄기 위해 은행들의 신용대출 취급시 차주의 연소득 이내로 한도를 제한했는데, 가계대출 감소세가 이어지면서 해당 규제를 풀기로 했기 때문이다. 
 
시중은행들은 이에 맞춰 1일부터 직장인 연봉의 1.5∼2배 수준으로 신용대출 한도를 풀 계획이다. 

◆ 서민·실수요자 대출 요건 완화 우대 확대 

DSR 규제는 강화되지만, 서민과 실수요자들을 위한 대출 문턱을 대폭 낮췄다. 

정부는 지난달 16일 발표한 경제정책방향에서 3분기부터 생애 최초 주택 구매자의 주택담보인정비율(LTV)을 지역과 집값, 소득 등과 상관없이 80%로 완화하겠다고 밝혔다. 

LTV는 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율을 말한다. 

지금까지는 투기지역, 투기과열지역 등 규제지역에 대해서 40∼50% 수준으로 LTV가 적용됐고, 서민 실수요자 요건이 해당된다고 하더라도 최대 50∼70% 수준에서 LTV가 책정됐다.

그런데 이제는 생애최초로 주택을 구입한다면 어떤 지역이든 상관없이 최대 80%까지 대출을 해주겠다는 것이다. 보금자리론과 적격대출도 11월부터 생애 최초 구입자라면 LTV가 80%로 적용된다.

소득 요건도 없어진다. 현재는 부부 합산 연소득 1억원 이내와 같은 요건을 맞춰야 하는데, 하반기에는 이와 같은 조건이 없어진다. 대출 한도 역시 현재 4억원에서 6억원으로 오른다. 

◆ 청년 미래 소득 반영…차주에게 유리한 만기 선택

청년층이 대출을 받을 때는 미래에 늘어날 소득까지 반영해 대출 한도를 더 늘려준다. DSR이 소득에 따라 대출한도를 정해 현재 소득이 낮은 청년층에게 불리하다는 점을 고려한 조치다. 현재도 청년층에게 해주는 대출은 미래소득을 일부 반영하지만, 3분기에는 지금보다 더 많이 인정해주겠다는 뜻이다. 

예를들어, 20대 초반의 경우 현재 기준으로 미래의 예상 소득 증가율이 38.1%인데, 제도가 개선되면 소득 증가율이 51.6%까지 늘어나게 된다. 30대 초반은 현재 12%에서 17.7%로 올라간다. 연봉 3600만원인 30대 초반 직장인이 연 3.5%, 30년 만기로 주택담보대출을 받으면 미래소득이 4237만원으로 책정돼 주담대 한도가 2억6723만원에서 3억1452만원까지 늘어난다. 제도 개선 시 대출을 더 많이 받을 수 있게 되는 것이다.

또 장래 소득을 활용할 경우 차주가 유리한 만기를 선택할 수 있도록 개선된다. 현재는 만기를 최대 20년으로 제한하고 있지만, 하반기부터는 장래소득 산정 시 20년(현행 최대 만기) 또는 실제 만기 중 차주에게 유리한 방안을 선택할 수 있게 된다. 

아울러 8월부터는 장기고정금리 주택담보대출인 보금자리론·적격대출 최장 만기가 현행 40년에서 50년으로 확대된다. 만기가 늘어나면 월 상환 부담이 줄고 최대 대출한도가 늘어나는 효과가 있다. 보금자리론·적격대출 지원대상에 해당되거나 만 34세 이하 또는 7년 이내 신혼부부라면 50년 만기 정책모기지도 이용할 수 있다.