▲ 사진출처=픽사베이

[nEn 뉴스에듀신문] 정부가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업성 평가를 강화해 사업장 옥석 가리기에 나선다.

이를 위해 PF 대주단협약 개정 및 경·공매 기준을 도입하고 합리적이고 객관적인 PF 사업성 평가 기준을 마련해 금융회사 스스로 엄정하게 사업성을 판별하도록 유도한다.  

또, 사업성이 충분한 정상 PF 사업장은 사업추진에 필요한 자금이 원활히 공급될 수 있도록 지원하고 사업성이 부족한 일부 PF 사업장은 시행사·시공사·금융회사 등 PF 시장참여자가 스스로 재구조화·정리해 나갈 수 있도록 유도할 방침이다. 

금융위원회는 13일 이 같은 내용을 담은 ‘질서있는 연착륙’을 위한 향후 정책 방향을 발표했다. 

이번 발표내용은 그간 추진해 온 부동산 PF 연착륙 조치를 확대, 보완한 것으로, 연착륙 과정에서 금융시장·금융회사·건설사 영향을 최소화할 수 있는 조치도 함께 추진하기로 했다. 

◆ PF사업성 평가기준 개선

먼저, PF 사업성 평가 기준을 개선해 엄정한 판별이 이뤄지도록 한다는 계획이다.

현재 금융업권이 운영 중인 부동산PF 사업성 평가기준은 PF특성과 위험을 충분히 반영하지 못하고 구체적이지 않아 사업성이 부족한 사업장 선별 및 질서 있는 정리 추진에 한계가 있다.

이에 금융업권의 PF사업성 평가기준을 개선해 객관적이고 합리적인 사업성 평가를 통해 사업성이 양호한 정상사업장과 사업성이 부족한 사업장을 엄정하게 판별(‘옥석가리기’)할 수 있도록 유도할 방침이다.

이를 위해 먼저, 본PF와 브릿지론 외에 이와 위험성이 유사한 토지담보대출, 채무보증 약정을 추가하고 대상기관에 새마을금고까지 포함해 금융회사가 PF 사업성 평가를 실시할 수 있도록 한다. 

또한 현재 본PF 중심으로 구성된 평가기준을 사업장 성격에 따라 브릿지론, 본PF로 구별해 평가체계를 강화한다.

사업 진행 단계별 위험요인과 그 수준을 세분화·구체화해 종합적이고 실효성 있는 사업성 평가가 이루어지도록 한다. 

특히 사업성 평가등급 분류를 기존 3단계에서 4단계로 세분화해 사업성이 충분한 사업장은 신규자금 지원 등 정상화를 추진한다. 

사업성이 부족한 사업장에 대해서는 재구조화, 자율매각/상각, 경·공매 등 정리를 통해 질서있는 연착륙을 유도한다. 

사업성 평가의 경우 일률적인 기준에 따라 경직적으로 운영되는 것이 아니라 금융회사가 융통성을 가지고 다양한 평가지표를 종합적으로 고려해 평가할 방침이다. 

이와 함께 필요한 경우 금융회사 내부의 위험관리절차를 거쳐 기준과 달리 예외적인 평가를 할 수 있도록 했다. 

사업성이 부족한 사업장에 대한 사후관리 기준과 이에 대한 점검·지도 절차도 마련해 PF 사업장에 대한 실효성 있는 관리 감독이 이루어지도록 할 계획이다. 

◆ 정상 PF 사업장에 차질없는 금융공급

브릿지론의 본PF 전환 시 필요한 자금공급에 차질이 없도록 지원한다. 

이에 따라 지난 3월에 주택도시보증공사(HUG)·한국주택금융공사 PF 사업자보증을 5조원 추가 확대했고 주택 PF 사업장 뿐 아니라 비주택 PF 사업장에 대한 건설공제조합의 PF 사업자보증 프로그램도 신설했다. 

또한 건설사 워크아웃 등으로 사업 추진에 어려움을 겪는 정상 PF 사업장에 대해 주금공·HUG가 증액 공사비 등에 대해 추가보증을 제공할 수 있도록 했다. 

워크아웃 건설사 사업장 외에도 추가 자금공급이 보다 원활히 이루어질 수 있도록 추가보증을 제공하고 PF 정상화 펀드 재원을 활용한 정상 PF 사업장 추가자금 공급도 차질없이 추진한다. 

특히 PF 자금 공급과정에서 시행사·건설사에게 과도한 수수료가 부과되는 사례를 점검·개선해 자금공급과정에서 시행사·건설사의 과도한 부담을 완화할 방침이다. 

◆ 사업성 부족 사업장 재구조화 및 정리 

사업성이 부족한 일부 사업장은 금융회사 스스로 체계적인 재구조화 또는 정리할 수 있는 여건을 조성하고, 민간·공공이 함께 재구조화·정리에 필요한 자금과 인센티브를 지원해 나간다. 

먼저 금융회사 스스로 재구조화·정리를 체계적으로 추진할 수 있도록 여건을 조성한다. 

이에 2회 이상 만기연장이 이루어지는 PF 사업장에 대해서는 PF 대주단협약 상 만기연장을 위한 대주단 동의요건을 기존 2/3이상 동의에서 3/4이상 동의로 한다. 

만기연장 시 연체이자는 원칙적으로 상환토록 개선하고, 금융회사의 PF채권 경·공매기준을 도입하는 등 금융회사 스스로 재구조화·정리를 적극적으로 추진할 수 있는 여건을 조성한다. 

특히 민간·공공이 함께 재구조화·정리에 필요한 자금과 인센티브를 지원해 나가기로 했다. 

상대적으로 자금여력이 충분한 은행·보험업권이 우선 1조 원 규모로 공동 신디케이트론을 조성해 민간수요를 보강하고, 향후 지원 현황 및 시장 상황 등을 보아가며 필요 시 최대 5조 원까지 규모를 단계적으로 확대한다. 

신디케이트론은 우선 5개 은행과 5개 보험사가 참여해 PF 사업성 평가 결과에 따라 경·공매를 진행하는 PF 사업장에 대한 경락자금대출, NPL매입지원, 일시적 유동성 지원 등을 수행할 예정이다. 

지난 3월에 발표한 LH PF 사업장 토지매입과 캠코펀드의 경·공매를 통한 자산취득 허용과 취득세 한시 감면 등을 차질없이 추진할 방침이다. 

한편 부동산 등 부실채권의 원활한 정리를 지원하기 위해 캠코펀드에 우선매수권 도입을 추진하는 등 자금 집행제고를 위한 조치를 지속한다. 

이와 별도로 지난해 캠코에서 새마을금고에 지원한 1조 1000억 원에 더해 올해안에 새마을금고와 저축은행업권에 4000억 원 규모의 자금을 추가 지원할 계획이다. 

◆ 시장·금융회사·건설사 영향 최소화

부동산 PF의 질서있는 연착륙 과정 전반에서 시장·건설사·금융회사의 영향을 최소화할 수 있는 조치도 함께 병행한다. 

이에 금융회사 한시적 규제완화 등을 통해 부동산 PF 시장에 대한 민간자금공급을 촉진하고 원활한 재구조화·정리를 유도하기로 했다. 

그동안 부실화된 사업장에 금융회사가 신규자금을 지원하는 경우 그동안 기존의 PF 채권과 동일하게 요주의 이하로 건전성이 분류됐다. 

그러나 한시적으로 신규추가자금에 대해서는 건전성 분류를 정상까지 분류할 수 있도록 허용할 계획이다. 

또한 신규자금 공급으로 PF 사업장의 사업성이 개선되는 경우 사업성 재평가를 할 수 있는 근거를 명확히 함으로써 금융회사가 부동산 PF에 적극적으로 자금공급을 할 수 있도록 유도한다. 

PF사업장 매각 및 신디케이트론 지원 등으로 인한 손실 발생 시 금융회사 임직원 면책 등 인센티브 제공도 적극 추진한다. 

PF 재구조화·정리로 예상되는 금융회사의 충당금 적립상황을 상시 점검하고 제2금융권의 건전성 리스크를 관리하기 위해 자본금 확충도 지속 유도해나갈 계획이다. 

먼저 이미 마련된 94조 원+α 프로그램을 차질없이 집행하고 금융시장과 건설사, 제2금융권 상황을 상시 모니터링하고 필요시 관계기관과 공동으로 즉시 대응할 수 있도록 한다. 

특히 건설사의 경우 신보·산은·기은의 대출·보증, 신보 P-CBO의 건설사 추가편입, 건설공제조합 보증, PF-ABCP 매입 등이 차질없이 집행될 수 있도록 한다. 

여전·저축·상호금융업권에 대한 밀착 모니터링을 통해 금융회사 건전성·유동성에 문제가 없도록 만전을 기할 방침이다. 

도심주택 공급 확대, 비아파트 공급 활성화, 공공부문 주택공급 확대 등 정부가 이미 마련한 주택공급 활성화 과제들을 속도감 있게 추진한다. 

나아가 최근 공사비 분쟁 등 고충을 겪고 있는 건설업계와 긴밀한 소통을 통해 현장 애로사항을 지속적으로 발굴하고 해소할 수 있도록 노력하기로 했다. 

이번에 개선되는 PF 사업성 평가기준은 충분한 의견수렴을 거쳐 오는 6월부터 시행할 예정이다. 

이에 적용대상 사업장을 순차적으로 확대함으로써 시장의 우려를 완화하고 사업성 평가 진행 등 집행단계에서부터 면밀히 모니터링하고 필요한 사항을 보완하는 등 PF시장이 연착륙되도록 빈틈없이 관리해 나갈 계획이다. 

특히 시장과 긴밀한 소통을 통한 부동산 PF의 불안 차단과 추진상황의 정기적 점검·보완을 위해 금융위·금감원 및 국토부 등 관계기관과 금융·건설업계 합동 TF를 운영한다. 

이러한 TF를 통해 금융·건설업계와 상시 소통하며 추가 필요조치사항도 지속 발굴해 나간다. 

아울러 건설사의 책임준공약정을 비롯해 현재 부동산 PF의 저자본-고레버리지 자금조달 구조, 이해관계자의 PF 사업성 고려 부족 등 구조적인 문제에 대해서도 관계부처가 함께 논의하여 부동산 PF의 불확실성이 다시 나타나지 않도록 개선해나갈 방침이다.